Re:강원도 춘천시 남면 : 주택30평/팬션 35평 축사 40평의뢰 자료 답변

안녕하십니까?
주소:강원도 춘천시 남면 한덕리163-5,6,10,11번지(4필지 907평)
임야이며 계획관리지역으로 주택을 조립식판넬로 본인거주면적 30평과 별체35평 원룸4개(펜션으로 사용할것임) 또 축사 약40평 정도를
지으려고 합니다. 토목및측량 형질변경비용, 정화조및 지하수포함
견적과 건축비용을 견적하여 주십시오.
저는 서울거주하고 010-3312-87**강유진입니다
현장사진은 따로 올려드릴께요...
부탁드립니다!^^*

 

토지의 전용(형질변경과 지목변경) 에 대하여- 

                   많은 분들이 궁금하게 여기며 물어 오신

          토지를 매입한 후, 토지매입목적에 맞게 변경하고자 할 때-

       그에 따른 비용과 절차를 사례를 들어가며 간단히 정리해 봅니다.

1.임야를 매입 한 후에 대지로 전용하는 경우 -

  임야400평을 전용하여 주택30/팬션35/창고40평 주택을 짓고자 하는 경우.(가장 보편적인 경우임)

 

    1)임야전용비: 공시지가의 30%(최대 ㎡당 5만원)-농어업인을 위한 농가주택은

                        감면 혜택

      가)농지의 상태가 택지로서 적합하고 바로 건축을 할 수 있다면 -

        ①공시지가가 ㎡당 20,000원 이고 1220㎡ (약 400평)을 전용한다면

           1220㎡ × 20,000원× 0.3 = 7,960,000원

        ②농지전용대행비 (±)150만원+건축신축허가시 설계인허가비용 (±)350만원 

        ③전기인입비: (±)50만원(기본설치비18만400원+200m 초과시 m당 42900원) 

        ④상수도설치비용:(지하수개발시: 소공-300만원, 대공-800만원,

                                 마을상수도 연결시 ±200만원)

          *총계:(1).칠백구십육만원+(2)오백만원+(3)오십만(4)소공개발시삼백만원

              =일천육백사십육만원(16,460,000)

            

      나)농지의 상태가 택지로 조성하기에는 토목공사가 필요한 경우-

        토목공사비-굴삭기작업: 02-일일대여료 40만원/ 06-일일대여료 50만원 정도

                         성토작업시: 15톤 덤프트럭-거리에 따라 차당 35만원 정도

                         석축작업시: 15톤 덤프기준-발파석 차당 40만원 정도

                                          (온양석 등 문양석의 경우- 평균 ±45만원)

         *이는 직접하는 경우이고 토목회사에 일괄의뢰시에는 30~40% 정도 증액 됨.

   2)농지전용에 따른 취득세

     농지에서 대지로 용도변경되면서 공시지가 또한 높아짐으로 그에 따른 취득세

     (공시지가 증가분에 대한)가 당연히 증가됩니다.

     예를 들어 농지 공시지가가 ㎡당 20,000원이고 660㎡(약 200평) 전용 후

     대지의 공시지가가 ㎡당 100,000원이 되었다면 공시지가가 ㎡당 80,000원이

     증가한 것이므로 - 80,000원 × 660㎡ × 0.02% = 1,056,000원 (약 100만원)

     *추가비용 예상항목: 도로포장을 해야 하는 경우

                               건축행위 신청시 하천점용이나 구거점용을 받아야 하는 경우

                               다리를 놓아야 하는 경우

 

2. 임야를 매입한 후 산지전용의 경우-

   산지전용의 경우는 농지전용비가 공시지가의 30%인 것과는 달리

   전국적으로 매년 산림청에서 고시하는 산지전용비기준에 따라 적용을 받는데

   평균 ㎡당 2,000원 정도임.(평당 공시지가와 상관없이 만원이 넘지 않는다)

   따라서, 연접개발제한 등 규제사항에 적용되지 않는 임야라면 공시지가가 높은

   지역에서는 산지전용시 농지전용보다 전용비가 많이 절감됩니다.

   그러나 공시지가가 낮은 지역에서는 오히려 산지전용비가 더 나올 수도 있습니다.

   토목회사의 인허가대행비는 경사도(21도 이상은 불가) 임목도(입목 본수도 51%

   이상 불가) 등 조사사항이 더 많기 때문에 절차도 더 까다롭고, 따라서 농지전용시

   인허가대행비 보다 최소 100만원 이상 더 비싸다.

   그리고 대부분의 임야가 경사지가 많으므로 그에 따른 토목공사비 또한 더 많이 

   소요됨을 예상하여야 함.

3.형질변경(개발행위허가) 절차

  1)구비서류

    가)현황측량도(축적 1/200이상, 공사계획범위 포함)

    나)지적표시된 현황도상의 공공시설 및 택지조성계획도(공사계획 도시계획사항

        기재 포함)

   다)설계도서(가로계획도-평면도 종횡단면 노선도서 상하수도 계획도, 포장계획도,

       토공포함된 구조물설계도, 공사비설계서)-공사가 수반될경우

   라)소유권 증빙서류

   마)현황사진(원경.근경)

 2)처리절차

   가)허가신청(시.구,군청 민원실 접수)

   나)관계부서협의

   다)현장조사및 관계부서협의: 구역경계표시 확인, 임황조사, 신청목적 타당성여부,

       인근주민 위해우려, 자연경관훼손 우려등을 조사하게 되며 필요시 읍⋅면장을

       통하여 주민의견을 수렴하여 허가여부결정에 반영하기도 함.

   라)도시계획위원회심의

   마)허가: 신청인은 복구비 예치, 대체조림비와 전용부담금 및 면허세 납부, 지역  

               개발공채매입 완료후 허가증을 받게되며 산지전용행위는 허가증을 받은

               날로 부터 착수할 수 있음.

   바)사업시행 

   사)준공

      참조: 설계사무소 업무대행시 진행순서

       ①측량 일부분 전용신청시 - 지적공사,지적현황

                 전면적 전용허가시 - 경계측량

       ②임목조서신청작성 / 산림조합

       ③산지전용허가신청 / 시청 : 처리기한 30일

       ④허가

       ⑤산림의 적지복구 승인신청 / 시청 (토목공사 중간에 신청)

       ⑥등록전환측량/ ⑤번 승인후 전환측량(축척이 1/6000경우, 토임은 해당사항없음)

       ⑦산지전용허가준공신청

 

 

            *형질변경과 지목변경

    1.형질변경이란 토지의 형태를 바꾸는 행위를 말합니다. 

      즉, 임야의 경우에는 벌채를 하고 경사지를 밀어서 평지를 만드는 행위, 

      또는 논 밭을 메워 평탄하게 만드는 행위, 등이 형질변경에 해당합니다.

      임야나 전답 등을 형질변경을 하기 위해서는 사전허가를 필요로 하는데

      이를 "개발행위허가"라고 합니다.

   2.지목변경이란  형질변경 따위로 토지의 성질이 바뀌었을 때 시군청 지적계에 비치된

      "토지이동신고서"를 작성 제출해서 지목을 현실에 맞게 정정하는 것을 말합니다. 

      지목변경은 아무때나 할 수 있는 것이 아니고 개발행위허가(종전에는 형질변경허가라고

      했음)를 득하고 목적사업을 완료했을 때( 준공필) 이를 입증하는 서류와 함께 제출해야

      합니다.  만약 이를 어기고 불법적 형질변경했을 때는 지목변경을 해주지 않습니다.

 

 

아래의 자료는 본 견적 전에 건축주께서 선택을 하여 주시면 그 점에 맟춘 공사내역서를 작성 할 수 있는 자료 입니다 가격대 별로 선택을 해주시고 가격대와 별도로 필요 품목은 기존의 내용을 삭재를 하고 기재해 주시면 되오니 참고바랍니다

 

일반조립식 견적 단가 (평당)

 * 아래의 양식에 표기된 시공단가는 최근 물가인상 후 작성한것입니다

 * 아래의 시공 단가를 정하시면 계약 전 상세한 내역을 작성(부분별 상표 및 가격) 그것을 토대로 계약을 하시면 공사 전 후 상호 큰 문제없이 잘마무리 되리라 봅니다 잘 선택하시어 좋은집 짓으시길 바랍니다

구 분			220만원대	250만원대	280만원대
기 초 공 사	공 통 가설 공 장		ㆍ 가설창고, 가설기계, 가설용수 ㆍ 강관비계, 수평규준틀, 현장정리, 먹메김
	가 설 공 장
	토 공 사
	기초콘크리트공사
건 축 공 사	골 조 공 사		ㆍ 건축구조용 경량C형강 KDS3854(0.8㎜ - 1.6㎜ 아연도금강판)
	벽 체 공 사		ㆍ 외벽 : 사이딩 판넬 75m/m    -- 100m/m     --                    125m/m ㆍ 내벽 : 9.5OSB + 90STUD + 75미네랄울 + 9.5OSB + 9.5석고보드 ㆍ 칸막이벽 : 9.5석고보드 2PLY + 90STUD + 9.5석고보드 2PLY
	천 정 공 사		ㆍ 9.5석고보드 2PLY
	외 장 공 사		사이딩판넬75m/m	사이딩판넬 100m/m	우드사이딩125m/m+인조석
	지 붕 공 사		ㆍ슁글형 평판넬	ㆍ평판넬/ 쉬트방수 ㆍ아스팔트슁글	ㆍ평판넬/쉬트방수 ㆍ아스팔트 이중 그림자 슁글
설 비 공 사	정 화 조		주택10인용/팬션15인용	주택10인용/팬션15인용	주택10인용/팬션15인용
	씽 크 수 전		ㆍ싱클레바 크롬골드(대림통상)		ㆍ아메리칸 스탠다드,    로얄토토
	세 면 기 수 전
	샤 워 기 수 전
	세 탁 기 수 전		ㆍ카플링 2구(대림통상)
	발 코 니 수 전		ㆍ카플링 1구 스프레이건(대림통상)
	욕 실 배 수 구		ㆍ200 × 200 스텐	ㆍ200 × 200 스텐	ㆍ200 × 200 스텐
	양 변 기		ㆍ절수형(투피스) 대림 또는 계림		. 로얄투피스형
	세 면 기		ㆍ인조마블 카운터형	ㆍ오닉스마블 카운터형	. 타원형 고급
	욕 조				ㆍ고급형
	욕 실 금 구 류		ㆍ중급형	ㆍ고급형	ㆍ고급형
	욕 실 거 울		ㆍ대형	ㆍ대형	ㆍ대형
	욕 실 수 건 장		ㆍ건축주 선택	ㆍ건축주 선택	ㆍ건축주 선택
	샤 워 부 스		ㆍ별도 계약	ㆍ별도계약	ㆍ별도계약
	난 방 배 관		ㆍXL 파이프	ㆍXL 파이프	ㆍXL 파이프
	보 일 러		ㆍ기름보일러 또는 가스보일러(선택사항)
실 내 공 사	창	거 실	ㆍ복층유리 + 일부격자 ㆍ일반 하이샤시 또는동급	ㆍ복층유리 + 격자 ㆍ일반하이샤시 또는 동급	ㆍ복층유리 + 격자 ㆍ한화하이샤시 또는 동급
		안 방
		작 은 방
	문	현 관 문	ㆍAL. 도어, 목재도어   (70만원대)	ㆍAL. 도어, 목재도어   (100만원대)	ㆍAL. 도어, 목재도어   (120만원대)
		침 실 / 욕 실	ㆍ스킨도어	ㆍ후레쉬도어	ㆍ원목도어
		문 틀 마 감	ㆍ무늬목위 투명락카	ㆍ원목위 투명락카	ㆍ원목위 투명락카
		도 어 손 잡 이	ㆍ황동 레바타입	ㆍ황동 레바타입	ㆍ황동 레바타입
	바 닥 마 감	거 실	ㆍ온돌우드타일	ㆍ온돌우드타일	ㆍ온돌마루
		주 방 / 식 당
		안 방	ㆍ민속장판(LG, 벽산,   고려화확)	ㆍ황토방(LG, 벽산,   고려화확)	ㆍ온돌마루(LG, 벽산,   고려화확)
		작 은 방
		걸 레 받 이	ㆍ9×90 MDF래핑(목무늬)	ㆍ9×90 MDF 무늬목위 락카	ㆍ9×90 MDF 원목위 락카
	도 배 지	거 실 / 주 방	ㆍ합지벽지	ㆍ합지벽지	ㆍ최고급 실크벽지
		안 방	ㆍ합지벽지	ㆍ합지벽지	ㆍ최고급 실크벽지
		작 은 방	ㆍ합지벽지	ㆍ합지벽지	ㆍ최고급 실크벽지
		천 정	ㆍ합지벽지	ㆍ합지벽지	ㆍ최고급 실크벽지
	몰 딩	거 실 천 정	ㆍ9×60 MDF래핑(목무늬)	ㆍ9×60 MDF 래핑(목무늬)	ㆍ9×60 원목위 락카
		안 방	ㆍ9×45 MDF래핑(목무늬)	ㆍ9×45 MDF 래핑목무늬	ㆍ9×45 원목위 투명락카
		작 은 방
		욕 실	ㆍ30×30 PVC	ㆍ30×30 PVC	ㆍ30×30 PVC
		거실우물천정	ㆍ평천정위 MDF래핑	ㆍ우물천정위 MDF무늬목	ㆍ우물천정위 원목위 투명   락카
	배선	거 실	ㆍ전체 180만원대   (인터폰 포함)	ㆍ전체 200만원대   (인터폰 포함)	ㆍ전체 230만원대   (비디오폰 포함)
		안 방
		작 은 방
		주 방
		식 탁
		욕 실
		현 관
		비 상
		배 선 기 구	ㆍ일반제품	ㆍ일반제품	ㆍ아남, 신동아제품
	가 구	신 발 장
		주 방 가 구	ㆍ별도계약	ㆍ별도계약	ㆍ별도계약
		붙박이장(안방)	ㆍ별도계약	ㆍ별도계약	별도계약
		드 레 스 룸	ㆍ별도계약	ㆍ별도계약	ㆍ별도계약
		반 침	ㆍ별도계약	ㆍ별도계약	ㆍ별도계약
	타 일	현 관	ㆍ300×300(문양) 국산	ㆍ인조대리석	ㆍ천연대리석
		주 방 벽	ㆍ200×250 국산	ㆍ400×250 + 띠타일 국산	ㆍ400×250+띠타일 국산(고급)
		욕 실 벽	ㆍ200×250 국산	ㆍ400×250 + 띠타일 국산	ㆍ500×330+띠타일 국산(고급)
		욕 실 바 닥	ㆍ200×200 국산	ㆍ200×200 국산	ㆍ200×200 국산 (고급)
		전 면 발 코 니	ㆍ300×300+200×200 국산	ㆍ300×300(문양) 국산	ㆍ300×300(문양) 국산
		후 면 발 코 니	ㆍ200×200 국산	ㆍ200×200 국산	ㆍ200×200 국산
	방 부 목 데 크		ㆍ별도계약	ㆍ별도계약	ㆍ별도계약
	벽 난 로		ㆍ별도계약	ㆍ별도계약	ㆍ별도계약

 

 

팬션 35평 조감도

 

축사 벽체 오픈식은 평당 40만원*40평=16,000,000

      벽체 포함      평당 50만원*40평=20,000,000